Een eigen woning kopen blijft voor veel mensen een grote droom. Maar in 2025 is die droom voor velen een stuk verder weg komen te liggen. De huizenprijzen stijgen, de regels worden strenger en de eisen voor een hypotheek zijn pittiger dan ooit.
Wat moet je anno 2025 eigenlijk verdienen om een gemiddeld huis te kunnen betalen? In dit blog leggen we het haarfijn uit aan de hand van actuele cijfers en geven we ook voorbeeldsituaties om het concreet te maken.
De gemiddelde huizenprijs in 2025
Wie in 2025 een woning wil kopen, komt voor een flinke uitdaging te staan. De prijzen van koopwoningen blijven maar stijgen.
Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) lag de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning in juni 2025 op maar liefst 474.234 euro. Dat is een stijging van 9,3 procent vergeleken met juni 2024. Ook in vergelijking met mei van dit jaar stegen de prijzen nog met bijna één procent.
Opvallend is dat er ondanks die stijging wél veel woningen verkocht werden: bijna 18.900 in juni alleen al, wat neerkomt op een stijging van bijna 29 procent vergeleken met een jaar eerder.
De woningmarkt lijkt dus nog steeds oververhit, zeker in steden als Amsterdam waar je voor een vierkante meter vaak meer betaalt dan in een gemiddeld dorp voor een hele kamer.
Wat moet je verdienen voor zo’n woning?
De belangrijkste vraag is natuurlijk: hoeveel moet je nu verdienen om een woning van 474.000 euro te kunnen betalen? Banken berekenen dat op basis van de officiële hypotheeknormen, die jaarlijks worden vastgesteld op basis van advies van het Nibud. Deze normen houden rekening met je inkomen, de rentestand én je vaste lasten.
Voor een woning van 474.000 euro heb je in 2025 doorgaans een bruto gezinsinkomen van 110.000 tot 125.000 euro per jaar nodig, afhankelijk van de actuele rente en je persoonlijke situatie.
Voor tweeverdieners kan dat bijvoorbeeld betekenen dat één partner 60.000 euro verdient en de ander 50.000 euro. Alleenstaanden moeten dat hele bedrag alleen opbrengen, wat de koopkans voor singles een stuk kleiner maakt.
Bijkomende kosten: eigen geld noodzakelijk
Ook in 2025 geldt dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen. Alles daarboven – de kosten koper, notariskosten, advieskosten en eventuele keuringen – moet je uit eigen zak betalen. Deze bijkomende kosten bedragen gemiddeld tussen de 4 en 6 procent van de woningwaarde.
Bij een woning van 474.000 euro betekent dat dus al snel een extra bedrag van 20.000 tot 28.000 euro dat je aan spaargeld moet hebben liggen.
Zonder dat geld is een huis kopen simpelweg niet mogelijk, tenzij je hulp krijgt van familie of gebruik kunt maken van een starterslening.
Extra lenen bij een duurzaam huis
Sinds 2024 is ook het energielabel van invloed op je maximale hypotheek. Koop je een woning met een gunstig energielabel – denk aan label A of hoger – dan mag je meer lenen. Banken gaan ervan uit dat je dan lagere maandlasten hebt, omdat je minder kwijt bent aan energie. Dat geeft ruimte om iets meer te lenen dan normaal.
Koop je daarentegen een woning met een laag energielabel (E, F of G), dan gelden juist beperkingen. Je mag minder lenen, of je moet aantonen dat je voldoende ruimte hebt om ook de hogere energielasten te dragen. Dit zorgt ervoor dat woningen met een slecht label minder aantrekkelijk zijn, zeker voor starters met beperkte middelen.
Wat betekent dit voor starters?
Voor starters blijft het lastig om voet tussen de deur te krijgen. Een modaal inkomen in 2025 ligt rond de 44.000 euro bruto per jaar.
Daarmee kun je, afhankelijk van je situatie, tussen de 180.000 en 200.000 euro lenen. Dat is niet eens de helft van wat nodig is voor een gemiddeld huis. Zelfs samen kom je dan nog vaak niet aan de benodigde 110.000 euro per jaar.
Daarom zijn veel starters aangewezen op goedkopere woningen, hulp van ouders, een schenking of erfdeel, of op alternatieve financieringsopties zoals een starterslening via de gemeente.
Ook wordt steeds vaker gekozen om eerst te huren en ondertussen vermogen op te bouwen, al is dat met de hoge huurprijzen in de vrije sector ook geen makkelijke opgave.
Voorbeeldsituaties in 2025
Alleenstaande met een inkomen van 60.000 euro: Kan ongeveer 265.000 tot 285.000 euro lenen. Een gemiddelde woning is niet haalbaar, tenzij er veel eigen geld beschikbaar is of sprake is van een erfenis of schenking.
Stel met inkomens van 50.000 en 60.000 euro: Komt gezamenlijk op 110.000 euro en kan bij een gunstige rente rond de 470.000 euro lenen. In theorie is een gemiddelde woning nét haalbaar, maar alleen als er ook nog 25.000 euro aan eigen middelen is voor de bijkomende kosten.
Gezin met 90.000 euro bruto per jaar: Komt maximaal tot ongeveer 385.000 tot 405.000 euro aan hypotheek. Dat betekent dat er ruim 65.000 euro eigen geld nodig is om een woning van 474.000 euro te kopen.
Conclusie: woning kopen wordt zwaarder
De woningmarkt in 2025 is er niet bepaald toegankelijker op geworden. Met een gemiddelde prijs van bijna een half miljoen euro is een woning kopen alleen nog haalbaar met een stevig inkomen én een flinke spaarrekening. Vooral alleenstaanden en starters hebben het lastig.
Toch zijn er mogelijkheden, zeker met hulp van ouders, alternatieve regelingen of door te zoeken naar woningen buiten de grote steden.
Eén ding is zeker: wie in 2025 een huis wil kopen, moet goed voorbereid zijn, financiële ruimte hebben en vooral realistische verwachtingen.
De woningmarkt is geen speeltuin meer – het is een serieuze wedstrijd, waar je alleen in mee kunt doen als je stevig in je schoenen staat.
