De Nederlandse woningmarkt kampt al jaren met een tekort aan woningen. Starters kunnen moeilijk een huis vinden, huurprijzen blijven stijgen en veel gezinnen wachten jarenlang op een geschikte woning.
Toch waarschuwt ABN AMRO nu voor een opvallend scenario: Nederland zou in de toekomst juist een overschot aan gezinswoningen kunnen krijgen.
Dat klinkt bijna ongeloofwaardig in een tijd waarin de woningnood dagelijks het nieuws haalt. Toch blijkt uit nieuw onderzoek van de bank dat de samenstelling van de Nederlandse bevolking sneller verandert dan veel mensen denken. Als die ontwikkeling doorzet, kan dat grote gevolgen hebben voor de woningmarkt, huizenprijzen en bouwplannen.
ABN AMRO ziet opvallende ontwikkeling
Volgens economen van ABN AMRO ontstaat er de komende decennia mogelijk een flinke mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Nederland telt momenteel al relatief veel eengezinswoningen. Tegelijkertijd neemt het aantal traditionele gezinnen langzaam af. Daardoor ontstaat een situatie waarin steeds meer woningen beschikbaar komen, terwijl de groep mensen die specifiek op zoek is naar een gezinswoning juist kleiner wordt.
De onderzoekers verwachten dat deze ontwikkeling de komende jaren verder zal versnellen.
Vooral richting 2050 kunnen de gevolgen volgens hen duidelijk zichtbaar worden.
Waarom het aantal gezinswoningen blijft groeien
Ondanks de veranderingen in de bevolking blijven veel gemeenten nieuwe woonwijken ontwikkelen waarin eengezinswoningen centraal staan.
Volgens ABN AMRO komen er de komende jaren naar verwachting nog ongeveer 270.000 extra gezinswoningen bij.
Dat lijkt logisch, omdat er nog steeds sprake is van woningnood. Toch waarschuwen de onderzoekers dat de vraag naar dit type woning op langere termijn mogelijk minder hard groeit dan het aanbod.
Daardoor ontstaat het risico dat Nederland uiteindelijk meer gezinswoningen heeft dan er huishoudens zijn die daadwerkelijk naar zo’n woning zoeken.
Vergrijzing verandert de woningmarkt
Een van de belangrijkste oorzaken van deze ontwikkeling is de vergrijzing.
Nederland telt steeds meer ouderen. Veel van hen wonen nog altijd in ruime eengezinswoningen die ooit bedoeld waren voor gezinnen met kinderen.
Uit cijfers blijkt dat een groot deel van de Nederlanders tussen de 65 en 74 jaar nog steeds in een dergelijke woning woont.
Die woningen komen vaak pas vrij wanneer bewoners verhuizen naar een kleinere woning of overlijden.
Volgens ABN AMRO kunnen hierdoor in de komende decennia honderdduizenden woningen op de markt komen.
Steeds meer alleenstaanden
Niet alleen de vergrijzing speelt een rol.
Ook het aantal alleenstaanden groeit al jaren stevig door.
Steeds meer mensen wonen alleen, scheiden of kiezen ervoor om geen kinderen te krijgen. Daardoor verandert de behoefte aan woonruimte.
Waar vroeger veel vraag was naar ruime gezinswoningen met meerdere slaapkamers, ontstaat nu meer behoefte aan kleinere appartementen en compacte woningen.
De woningmarkt sluit daar volgens de onderzoekers nog onvoldoende op aan.
Veel bouwprojecten zijn nog gebaseerd op een bevolkingssamenstelling die langzaam verandert.
Mogelijk bijna één miljoen woningen extra beschikbaar
De cijfers van ABN AMRO zijn opvallend.
Naast de 270.000 nieuw te bouwen gezinswoningen verwachten de onderzoekers dat richting 2050 nog eens ongeveer 900.000 bestaande eengezinswoningen beschikbaar komen.
Dat betekent dat er potentieel meer dan een miljoen extra gezinswoningen op de markt kunnen verschijnen.
Hoewel dat niet betekent dat al deze woningen tegelijkertijd leeg zullen staan, laat het volgens de bank wel zien hoe groot de verschuiving kan worden.
Vooral in regio’s waar de bevolking krimpt, kunnen de gevolgen merkbaar zijn.
Daling van huizenprijzen mogelijk
Wanneer het aanbod groter wordt dan de vraag, heeft dat meestal gevolgen voor de prijzen.
ABN AMRO waarschuwt dat sommige regio’s mogelijk te maken krijgen met dalende huizenprijzen.
Dat geldt vooral voor gebieden waar minder jonge gezinnen wonen en waar de bevolking al langere tijd afneemt.
In dergelijke regio’s kunnen woningen langer te koop staan en moeilijker verkocht worden.
Voor huiseigenaren kan dat een onverwachte ontwikkeling zijn. Jarenlang leek de Nederlandse woningmarkt immers maar één richting te kennen: omhoog.
Niet overal hetzelfde effect
Toch betekent de waarschuwing niet dat overal in Nederland plotseling een overschot ontstaat.
In populaire steden en groeigemeenten blijft de vraag naar woningen voorlopig hoog.
Regio’s zoals de Randstad trekken nog steeds veel nieuwe inwoners aan. Daar blijven woningen schaars en blijven prijzen vaak relatief hoog.
Het verwachte overschot zal daarom waarschijnlijk niet gelijkmatig over Nederland verdeeld zijn.
Sommige gebieden kunnen nog jarenlang met woningtekorten kampen, terwijl andere regio’s juist meer aanbod krijgen dan nodig is.
Waarom seniorenwoningen belangrijk worden
Volgens ABN AMRO ligt een deel van de oplossing bij het bouwen van meer seniorenwoningen.
Veel ouderen zouden best willen verhuizen naar een kleinere woning, maar kunnen momenteel geen geschikte alternatieven vinden.
Daardoor blijven zij noodgedwongen wonen in huizen die eigenlijk te groot zijn geworden voor hun huidige situatie.
Wanneer er meer aantrekkelijke seniorenwoningen beschikbaar komen, kan de doorstroming op de woningmarkt verbeteren.
Dat zorgt ervoor dat gezinswoningen vrijkomen voor jongere huishoudens die nu nog zoeken naar meer woonruimte.
Bouwplannen moeten mogelijk veranderen
De onderzoekers stellen dat gemeenten en projectontwikkelaars beter moeten kijken naar toekomstige bevolkingsontwikkelingen.
Volgens hen wordt in veel bouwplannen nog te veel uitgegaan van traditionele gezinnen als belangrijkste doelgroep.
Maar de werkelijkheid verandert snel.
Meer alleenstaanden, meer ouderen en kleinere huishoudens zorgen voor een andere woningvraag dan twintig of dertig jaar geleden.
Als daar onvoldoende rekening mee wordt gehouden, kan de woningmarkt volgens de bank uit balans raken.
Wat betekent dit voor starters?
Voor starters klinkt het vooruitzicht van meer beschikbare woningen misschien positief.
Toch zal het effect waarschijnlijk niet direct merkbaar zijn.
De huidige woningnood blijft voorlopig bestaan en veel regio’s kampen nog steeds met een tekort aan betaalbare woningen.
De waarschuwing van ABN AMRO richt zich vooral op de langere termijn.
Pas over tientallen jaren kan duidelijk worden hoe groot de impact daadwerkelijk zal zijn.
Toch laat het onderzoek zien dat de woningmarkt voortdurend verandert en dat oplossingen van vandaag niet automatisch ook de juiste oplossingen voor morgen zijn.
Nederland staat voor nieuwe woonuitdaging
De discussie over de woningmarkt gaat vaak over tekorten, stijgende prijzen en te weinig nieuwbouw. Het rapport van ABN AMRO laat zien dat er daarnaast ook andere uitdagingen op de loer liggen.
Door vergrijzing, veranderende huishoudens en een groeiend aantal alleenstaanden kan Nederland in de toekomst te maken krijgen met een verrassend probleem: een overschot aan gezinswoningen.
Dat betekent niet dat de huidige wooncrisis morgen voorbij is. Wel onderstreept het onderzoek hoe belangrijk het is om vooruit te kijken.
Want de woningen die vandaag worden gebouwd, moeten ook over twintig of dertig jaar nog aansluiten bij de behoeften van de Nederlanders die er straks in willen wonen.
